Telefon: +90 312 473 90 50

E-Mail : alantar@alantar.com.tr

  • English
  • Türkçe

Yabancılara Yapılan Gayrimenkul Satışlarında KDV İstisnası

1_1528539584.jpg

 KDV Kanunu ‘na eklenen 13/1-i maddesi ile Nisan ayından itibaren geçerli olmak üzere konut ve işyeri olarak inşa edilen gayrimenkullerin Kanun’da belirtilen koşullarda, belirli kişi ve kurumlara yapılacak teslimlerinde KDV hesaplanmayacağı hükmü getirilmiştir. Söz konusu istisna için gerekli şartlar ve açıklamalara aşağıda değinilmiştir.

A. İstisnadan Yararlanma Şartları;

1.İstisna Kapsamında olan Alıcılar

Anılan KDV istisnasından faydalanılması için satış işleminin Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancılara, dar mükellefiyet kapsamında Türkiye’de daimi temsilci ya da işyeri vasıtası ile kazanç elde etmeyen kurumlara veya çalışma veya oturma izni alarak 6 aydan fazla yurtdışında yaşayan Türk Vatandaşlarına yapılmış olması gerekmektedir.[1]

Örnek 1: X A.Ş. yapı ruhsatında konut olarak tanımlanan ve inşası tamamlanan 20 adet daireden herhangi biri ya da birkaçını, Türk uyruklu ancak Almanya ‘da oturma ve çalışma izni alarak 2 yıldır orada ikamet eden Ahmet Beye satması halinde düzenlenecek faturada KDV hesaplamayacaktır.

Örnek 2: Y Ltd.Şti’nin inşa ettiği 10 adet bağımsız birimden oluşan işyerine ait iki ofisini, geçici görev ile Türkiye’ye gelen ve 1 yıldır Türkiye’de bulunan İsviçre vatandaşı B ‘ye satması halinde, B’nin Gelir Vergisi Kanunu’nun 5.maddesi uyarınca Türkiye’de yerleşmiş sayılmayacağından düzenlenecek faturada KDV hesaplamayacaktır.

2. Gayrimenkulün konut veya iş yeri olması 

İstisnadan yararlanmak için inşa edilen yapının yapı ruhsatında konut, dükkan, ofis, apart daire ve benzeri olarak tanımlanmış olması gerekir.

3.Gayrimenkulün Kullanıma Hazır Halde Olması

İstisnadan faydalanılması için konut veya işyerinin, alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim edilmesi şarttır. Fiili teslimin kanıtlanması gerekir. Kat irtifakı kurulabilen gayrimenkullerde ayrıca kat irtifakının kurulmuş olması gerekir.

4.Konut veya İşyerinin İlk Defa Teslim Edilmesi

İstisna , konut veya işyerini inşa eden mükellefin yapacağı ilk teslimde uygulanacaktır. İnşa edenden satın alınarak ( Arsa karşılığı alınan gayrimenkullerde dahil) bir başkasına yapılan teslimler ilk teslim sayılmayacak, istisnadan faydalanılmayacaktır.

Örnek 1 : ABC Ltd.Şti. inşa ettiği 15 adet ofisten oluşan işyeri binasını toplu olarak DFE A.Ş. firmasına satmış, DFE A.Ş. ‘de aldığı ofislerden 3 adedini Dubai vatandaşı Y ‘ye satmıştır. DFE A.Ş’nin satışı ilk teslim olmadığından istisna uygulanmayacaktır.

Örnek 2 : CBA A.Ş. kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında XYZ Ltd.Şti. ‘den aldığı arsa üzerinde inşa ettiği apart dairelerden birkaçını sözleşme kapsamında XYZ Ltd.Şti.’ne fatura etmiştir. XYZ Ltd.Şti. bu konutları yabancı ülke vatandaşlarına sattığında ilk teslim şartını sağlamadığından, KDV istisnasından faydalanamayacaktır.

5. Bedelin Döviz Olarak Türkiye’ye Getirilmesi

İstisnadan yararlanmak için bedelin en az % 50’sinin satış faturasının düzenlendiği tarihten önce , kalan kısmının da en geç 1 yıl içinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi ve satıcıya ödenmesi zorunludur. [2]Ayrıca bedellerin Türkiye’ye getirildiğinin tevsiki gerekecektir. Burada işlemlerin banka aracılığı ile yapılması esas olmakla birlikte,  tutarın alıcı tarafından fiziki olarak da getirmesi mümkündür. Fiziki olarak getirilmesi halinde Gümrük İdaresinden alınacak belge ile bu ispatlanabilir. Bedelin Türkiye’ye döviz olarak getirilmesinde fatura düzenlenecek yabancı kişi ile dövizi getiren/ödemeyi yapan kişinin aynı olmasına dikkat edilmelidir.

Örnek : A şirketi ile merkez ve yönetimi Katar’da bulunan Türkiye’de herhangi bir kazancı dolayısıyla vergilendirmeyen B şirketi inşaatı tamamlanan 5 adet rezidans satışı ile ilgili olarak 5.000.000 USD bedel ve 1 Eylül 2019’da teslimi konularında sözleşme yapmıştır. Buna göre A şirketi teslim şartlarına uyduğu ve aynı tarihte fatura düzenlediği varsayıldığında B şirketinin 1 Eylül 2019 tarihine kadar satış bedelinin % 50 si olan 2.500.000 USD’ nin döviz olarak Türkiye’ye getirmesi ve A şirketine ödemesi gerekmektedir. Kalan 2.500.000 USD ise bir yıl içerisinde yurtdışından döviz olarak getirilmeli ve satıcıya ödenmelidir.

6. Konut veya İş Yerinin En Az 1 Yıl Elde Tutulması     

Konut veya işyeri tesliminde istisna uygulanabilmesi için tapuda işlem tesis edilmesi gerekmektedir. İstisna kapsamında satışı yapanlar satışın, KDV Kanunu 13/1-i maddesi kapsamında istisnalı olarak yapıldığını Tapu Müdürlüğü’ne bildireceklerdir. Bu bildirim üzerinde Tapu müdürlüğü, tapu üzerinde şerh koyacak, 1 yıl içerisinde elde çıkarılması halinde istisna işlemi bozulacak ve zamanında tahsil edilemeyen vergi ikinci devirden önce satıcıdan (istisna kapsamında ilk alımı yapan kişi/kurum) gecikme faizi ile birlikte tahsil edilecektir.

B. Hangi Durumlarda İstisnadan Yararlanılamaz?

  • Kanun ve Tebliğ’de belirtilen alıcı şartlarını taşımayan kişi/kuruma (alıcılara) satış yapılması
  • İnşa edilen binanın tamamlanmadan(kullanıma hazır hale gelmeden) satışının yapılması, fiili teslimin tevsik edilememesi,
  • Teslim edilen gayrimenkulün yapı ruhsatının bulunmaması
  • Satılan konut veya iş yerinin inşaatından sonra ilk teslimi dışındaki teslimleri
  • Satış bedeline ilişkin olarak dövizlerin Türkiye’ye getirilmemesi, tevsik edilememesi,
  • Satışa ilişkin olarak tapuda işlem tesis edilmemesi

 

C.Satıcıların ellerinde Bulundurmaları Gereken Belgeler

  • Yabancı uyruklu alıcılar için;
    • Pasaport veya mavi kart fotokopisi
    • Yabancı uyruklu gerçek kişinin Türkiye de yerleşmiş olmadığını gösterir belge (konut veya işyerinin  bulunduğu yer vergi dairesinden alınacaktır)
  • Türk vatandaşı alıcılar için;
    • İkamet ettiği ülke makamlarından alınmış ikametgah tezkeresi veya çalışma izni

- Çalışma yada oturma izni alındığı tarihten itibaren en az 6 ay yurtdışında bulunduğunu ve GVK 3. Maddesinin 1. Fıkrasının 2 numaralı bendi kapsamında olmadığını gösteren belge (Türk elçilik yada konsolosluklarından alınacaktır)

 

[1] Resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye’de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk Vatandaşlarının 6 aydan fazla yurtdışında bulunmaları istisna kapmasında değerlendirilmeyecektir.

[2] Yasanın yürürlük tarihi olan 08.03.2017’den önce ülkeye getirilen dövizler istisna kapsamında kabul edilmeyecektir.

Powered by Bilgeweb